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安居房永福苑

2019-02-21 18:45:30

安居房永福苑

深圳安居型商品房富通永福苑今日开始选房,却再度陷入争议漩涡。提前公布的《深圳市安居型商品房买卖合同》被一些申购者指责说太过分,霸王条款随处可见。具体包括:出现面积差异无须承担任何违约;买卖双方逾期不平等;3元物管费太贵;屋顶与外墙由开发商及其关联公司无偿使用等。

根据开发商富通房地产集团有限公司此前安排,永福苑安居房选房日期安排在8月18日至22日五天。8月16日起,申购站上公布《深圳市安居型商品房买卖合同》。但是,不少申购者看完合同后,昨日前往市住建局指责部分条款很霸道,有漏洞,虽然安居房比商品房便宜,我们也花钱买,但开发商不能坑人。

面对申购者指责,开发商富通房地产集团有限公司相关负责人昨日回应,合同条款是依法合规的,是申购者误解了,不少买房的人是次买,不了解情况,我们安排人员在给他们作详细解释。

而广东信荣律师事务所房产律师张茂荣仔细研究争议条款后,多次感叹很霸道,有些条款是赤裸裸侵权。合同附件中规定买方同意卖方及其关联公司无偿使用本项目的屋顶和外墙面明显侵权,《物权法》规定房屋屋顶及外墙属于全体业主共有,谁是权利人谁受益。

张茂荣说,这些条款埋下很多隐患。安居房不同于普通商品房,是由政府主导,属于保障房序列,政府应介入合同范本的制定。现在,安居房没有特别合同范本,应当参照商品房,不然就是漏洞。他呼吁相关部门对这种合同应加强审核,不能让开发商利用格式合同提供方的条件,嵌入有利于自己的条款。

1、出现面积差异不担责

合同第十六条:[面积差异的处理]买卖双方约定,卖方交付的本房地产实际建筑面积与本合同第三条约定的建筑面积存在差异的,买卖双方互相不退、不补;买卖双方无须承担任何违约。

有申购市民指出,肯定不行。比如房子少10平方米,怎么办?建议参照商品房买卖面积差异问题补偿方式,如明确3%以内怎么处理,超过3%怎么处理等。

富通地产相关负责人则回应:这个误差多少,其实站在双方立场上看是公平的,面积多了我们也不再收钱。安居房在建设过程有严格监管,不会出现大的面积误差,误差一般在千分之几,顶多误差零点几平方米。设计这个条款主要是担心有些客户较真,少零点几平方米都要退房或索偿,很麻烦。

这个条款名义上公平,好像双方平等,互不追究,事实上隐含着不平等。广东信荣律师事务所房产律师张茂荣说,房屋是开发商建的,购房者对房屋实际建筑面积,没有任何办法介入;面积到底是多是少,掌握在开发商手里。开发商自己盖房,一定不会多做面积给消费者,缩水部分还要让消费者买单,存在重大漏洞,如果一个房间缩水10%,消费者要亏多少?

2、物管费3元/平方米太贵

合同第二十四条:[前期物业管理] 本房地产由深圳市富通房地产集团有限公司于2012年7月1日以协议方式聘请具有一级资质的物业服务企业深圳市富通物业管理有限公司对本项目进行物业管理服务,前期物业服务合同期限为2012年7月1日起至房地产所在小区成立业主委员会并签订新的《物业服务合同》之日止。

买方签订本合同时应同时签署本房地产项目的临时管理规约。物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积3元交纳,本体维修基金由买方按政府规定的标准交纳。买方接受卖方在签订本合同前明示其与物业服务企业签订的前期物业服务合同和所制定的临时管理规约。

有申购者表示,此条款霸道,前期物管费要买方交违反规定,物管费太贵。对此,富通地产表示,前期物业管理费不用买房者交,到交付使用时业主才开始支付,申购者理解错了。至于物管费太贵,安居房物管费是没有政府补贴的,纯市场行为,若太低,没办法维持高质量运转,没办法向业主提供高水准服务。

3、卖方逾期交付多赔1万元

合同第十二条:[卖方逾期交付的违约] 除不可抗力、政策变更或买方原因外,卖方未按本合同约定将本房地产交付买方,应自交付期限届满之次日起至实际交付之日止,按日向买方支付总房款万分之三,累计不超过一万元的违约金。

合同第七条:[买方逾期付款的违约] 买方未按本合同第六条约定的期限付款,卖方有权要求买方以未付款日万分之三支付违约金,并有权解除合同。采取按揭方式付款的,如因买方不能按本房地产(担保)贷款合同约定按期还本付息导致按揭银行要求卖方承担担保,卖方在承担担保后有权向买方按逾期应付款的150%追偿。

对上述两个不同条款,申购者大呼不公,称此项把开发商逾期补偿限定在1万元以内,而对买方逾期赔偿则没有限制。

富通地产相关负责人回应,累积不超过1万元违约金,这个条款是参照经济适用房合同里的条款挪用过来的。她说:我们自己也不希望逾期,跟政府之间也有协议,逾期也要赔偿给政府。我们不可能逾期,我们逾期后果很严重,这块我们确实没多想,客户可能不理解。

张茂荣律师说,这是霸王条款,开发商逾期交房很普遍,万分之三赔偿很有限,理论上延迟1年交房也赔偿不了多少。而且,还有1万元的限制。此处涉嫌违反合同法的据实赔偿的原则。衡量购房者损失考虑两个因素,银行利率、出租收益。以万分之三比例,且1万元封顶,必然会低于购房者的实际损失,潜藏风险。再看买方逾期,合同规定卖方可以解除合同,而前面条款在卖方逾期情形下买方没办法结束合同。这就是权利义务不对等。而且,追偿不能超过实际损失,为什么要设定150%?

4、开发商无偿使用屋顶外墙

合同附件四:[买卖双方补充协议] 本房地产项目车库、车位的所有权均属于卖方(法律法规明确规定属共有部分的除外),卖方可根据自身需要自行经营管理或委托他人经营管理。买方同意卖方及其关联公司无偿使用本项目的屋顶和外墙面。本合同所定违约金,均将商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源(人力、财力)等要素所造成的损失考虑进去,并认可该等损失在商业交易中确实存在。为避免届时难以精确衡量,故在此事先约定,双方嗣后均不再以违约金过分高于损失等为由作为抗辩要求调低违约金,收取违约金的一方亦无需举证具体损失。本房地产项目设有太阳能生活热水系统,为有偿使用。具体收费标准以政府相关部门规定或批准为准。

不少申购者对上述条款不理解,甚至担心遭开发商算计。他们说,买方同意卖方及其关联公司无偿使用本项目的屋顶和外墙面规定不明确,双方嗣后均不再以违约金过分高于损失等为由作为抗辩要求调低违约金,收取违约金的一方无需举证具体损失。条款霸道,可能导致天价违约金。对于太阳能热水系统有偿使用规定也不明确。

富通地产方面相关负责人介绍,业主可以选择使用太阳能,也可以用燃气,小区通燃气,可以根据业主自己选择。太阳能费用是政府收取的,不是开发商或物管。至于买方同意卖方及其关联公司无偿使用本项目的屋顶和外墙面,开发商有权力约定,也是正常的法律条款。

对此,房产律师张茂荣指出,买方同意卖方及其关联公司无偿使用本项目的屋顶和外墙面的规定属侵权。《物权法》规定房屋屋顶及外墙属于全体业主共有,谁是权利人谁受益。合同侵犯全体业主的共有权。对于双方嗣后均不再以违约金过分高于损失等为由作为抗辩要求调低违约金,收取违约金的一方亦无需举证具体损失等条款,时间成本、机会成本等很难衡量,合同规定的处理违约事件所耗费资源,列举的相当部分不被法院支持,这个条款可能是开发商对设定的高额违约金提前设定依据。

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